Location LMNP : comment bien gérer son bien immobilier ?

À quoi faut-il faire attention pour la location de son bien ?

Le statut de loueur en meublé non-professionnel requiert de la rigueur et une importante connaissance du secteur immobilier. La LMNP présente certaines spécificités qui ne sont pas retrouvées dans la location nue classique. Entre autres, le bailleur doit porter son attention sur :

  • Les règles de location classique, nécessitant de louer un logement respectant les critères de décence et de sécurité.
  • Le potentiel encadrement des loyers, selon la localisation du bien.
  • Le bon ameublement du bien.
  • La fiscalité de son investissement et notamment l’amortissement comptable.

Veiller à l’ameublement et à l’équipement

Lorsque l’on souhaite louer son achat immobilier, la première des choses à prendre en considération est de déterminer en amont sa stratégie locative. Dans ce cas précis, vous avez choisi d’opter pour la location en meublée non-professionnelle. Dans ce sens, vous fournissez à vos locataires un « produit fini », avec les meubles essentiels. Pour cela, il est de votre devoir de vous renseigner sur la liste des équipements obligatoire en LMNP, sous peine d’amende et de l’interdiction de louer en meublé à l’avenir. Parmi les meubles obligatoires, nous pouvons citer :

  • Une literie complète (ou plus selon le nombre de chambres), avec couette.
  • Un système occultant pour les fenêtres (rideaux, volets)
  • Un réfrigérateur avec a minima un compartiment congélateur ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • Un kit d’entretien ménager adapté au logement.
  • Une table et des sièges (pouvant contenir le nombre d’occupants prévus) ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • un moyen de faire réchauffer les aliments (micro-ondes ou four) ;
  • Des étagères.
  • Des luminaires.

Le respect des règles de location

Peu importe la manière dont vous souhaitez louer, il existe un certain nombre de règles à respecter dans le cadre de la loi française. Premièrement, vous avez dans l’obligation de proposer à vos futurs locataires un hébergement décent. Par décent, on entend un logement qui est dépourvu de marques manifestes d’humidité ou de signes qui pourraient mettre en péril la sécurité des futurs occupants du lieu. De plus, le foyer doit être sain en général (pas d’amiante, etc.) afin de préserver la santé des locataires.

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé […]. »

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; Source

Concernant la superficie minimale de la pièce à louer, elle doit être de 9 m2 ou plus. La hauteur sous plafond doit s’avérer au moins égale à 2M20. Enfin, en tant que bailleur, vous devez vous assurer de fixer un prix raisonnable en fonction du marché de votre secteur et de la qualité du bien en question. Au mieux vous respecterez ces critères, plus vite vous trouverez preneur.

Faut-il mettre son bien en gérance locative ?

Au début de votre investissement, vous serez amené à vous interroger sur la nécessité ou non de mettre votre bien en gestion locative. Chaque situation revêt des avantages et des inconvénients. Néanmoins, si vous débutez dans l’investissement immobilier locatif et notamment en LMNP, il vous sera fortement conseillé de faire appel à un expert. Mettre son bien en location, gérer son entretien, son maintien en bon état d’usage et les potentiels conflits avec les locataires nécessite une très bonne connaissance du secteur.

Les avantages de la gestion locative

C’est intéressant pour un loueur en meublé de mettre son bien sous gestion locative, car c’est un gain de temps précieux. De plus, la gestion peut s’avérer lourde administrativement, ce qui peut stresser un investisseur immobilier. C’est pourquoi choisir de déléguer sa gestion locative ne peut que s’accompagner de soulagement. De plus, de nombreux autres points positifs ne sont pas à négliger :

  • pas besoin de s’occuper de la recherche de locataires ;
  • le recouvrement des loyers est pris en charge ;
  • l’entretien du bien aussi ;
  • la gestion des conflits est sous-traitée ;
  • l’état des lieux n’est plus de votre ressors, etc.

LMNP et Censi-Bouvard : la location d’un bien en résidence

La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation immobilière qui procure des avantages aux investisseurs ayant réalisé une acquisition dans une résidence de service. Le dispositif Censi-Bouvard permet de :

  • Bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du prix du bien.
  • Récupérer la TVA sur l’acquisition, soit 20 % du prix d’achat du bien immobilier.

Le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard sont cumulables. Il est ainsi possible d’investir dans une résidence de services tout en bénéficiant des avantages du statut de loueur en meublé non-professionnel.

Qu’est-ce que le bail commercial ?

Le bail commercial est un document juridique qui atteste des obligations de l’exploitant. Par exemple, nous y retrouvons la gestion de la location, la recherche de locataires pour le logement, le paiement des charges et le versement des loyers trimestriels, etc.

À la différence du bail classique de LMNP comme on l’entend, il se focalise cette fois sur les résidences de service et pour une durée minimale de 9 ans. Dans cette optique, pour bénéficier du contrat commercial, vous devez avoir investi dans l’une des résidences suivantes :

  • résidence de tourisme d’affaire ou classée (jusqu’en décembre 2016) ;
  • résidence pour seniors ;
  • résidence étudiante ;
  • EHPAD.

Les baux commerciaux impliquent forcément la revalorisation annuelle des revenus locatifs perçus en fonction de plusieurs critères. Parmi eux, se trouvent l’inflation, l’indice de référence des loyers, communiqué annuellement par l’INSEE, ou encore l’état de la maison ou de l’appartement en question.

Quels sont les avantages du bail commercial ?

Dans un premier temps, le bail commercial vous octroie la possibilité de vous simplifier la gestion de votre bien immobilier. De plus, vous disposez d’une garantie quant à vos revenus locatifs, étant donné qu’ils vous sont versés à périodes régulières.

Vous êtes sécurisé d’un point de vue juridique grâce à ce contrat spécifique qui clarifie les rôles qu’a à jouer chaque partie. Enfin, vous bénéficiez d’une revalorisation annuelle des loyers.

Au niveau fiscal, sachez que si vos revenus locatifs excèdent les 5 000 € HC dans un contrat LMNP classique, vous êtes redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). En revanche, grâce à un bail commercial et donc à la délégation de la gestion locative de votre bien à l’exploitant, c’est lui qui devra payer la CFE. En tant que propriétaire, vous en êtes donc ainsi totalement exonéré.